U nedostaku Strategije privrednog razvoja opštine Obrađivač PUP-a Ulcinj se opredjelio za varijantu „Održivog privrednog razvoja“ koja je bazirana na umjerenoj dinamici razvoja, ograničenim kapacitetima, teritorijalnoj disperziji razvoja, zaštiti i čuvanju najvrednijih, najatraktivnijih i najosjetljivijih resursa.
Sa aspekta ekologije i urbanizma ovakvom opredjeljenju se nema što prigovoriti.
Međutim, mogućnosti ostvarenja ovog razvojnog scenarija i posljedice sprovođenja planskih rješenja koja se predlažu na osnovu njega, su, sa ekonomskog i pravnog aspekta, vrlo problematična, gotovo neodrživa.
Prije svega, nije potpuna jasno koji je od predloženih scenarija razvoja izabran. U samom tekstu Nacrta PUP-a (str. 161) se navodi da samo jedan od predloženih scenarija (Ekološki scenario) podrazumijeva smanjenje kapaciteta predviđenih usvojenim urbanističkim planovima, dok se ostala dva razlikuju samo u dinamici povećanja tih kapaciteta i njihovom limitiranju.
Pošto se Nacrtom predlaže značajno smanjenje svih kapaciteta (i hotelskog i ostalih) u odnosu na usvojene i važeće planove, očigledno je da se u tom djelu nacrtom predlaže sprovođenje Ekološkog razvojnog scenarija. U toj situaciji važno je ukazati na evidentne negativne posljedice eventualnog sprovođenja ovog scenarija razvoja, na koje se, uostalom ukazuje i u samom tekstu Nacrta (str.163) – „projektovani broj stanovnika i privredni rast bi se odvijao neuporedivo sporije“ a niži rast, istovremeno znači nedostatak sredstava za razvoj infrastrukture.
Znači, građanima treba jasno kazati: prihvaćanje ovakvog, restriktivnog scenarija razvoja znači istovremeno i mirenje sa daljnjim privrednim zaostajanjem Ulcinja, nedostatkom radnih mjesta i ubrzanim iseljavanjem, kao i mirenje sa niskim kvalitetom života zbog izostanka investicija u razvoj infrastrukture, uslijed nedostataka sredstava, što će opet, sa druge strane, dodatno potstaći iseljavanje i odbijati investitore.
Pored toga, orijentacija na razvoj uz striktno opredjeljenje da se „ zaštite najvrijednija, najatraktivnija i najosetljivija područja“ je svakako, sa ekonomskog aspekta, vrlo problematična.
Naravno, ništa nije sporno kada je riječ o najosetljivijim područjima, ali se postavlja pitanje: na čemu onda bazirati razvoj ako se opredjelimo za striktnu zaštitu najatraktivnijih i najvrijednijih potencijala.
To je možda i moguće kada se radi o sredinama koje su dostigle značajan stepen razvoja pa žele kontrolisati dinamiku daljnjeg razvoja. Ali Ulcinj nije u toj poziciji.
Naprotiv, Ulcinj se nalazi na najnižoj razini razvoja u svojoj istoriji.
Žalosno je da i pored svih potencijala, Ulcinju trenutno ne prijeti opasnost od pretjeranog razvoja nego, baš suprotno od toga, od odumiranja. U takvoj situaciji, svaki restriktivni pristup u planiranju razvoja bi mogao imati pogubne posljedice. Iz ove situacije se može izaći aktiviranjem i korišćenjem najvećih i najatraktivnijh potencijala.
Čak i u ovom opredjeljenju Nacrt plana pokazuje značajnu nedosljednost i čudnu logiku.
Dok se, s jedne strane, predlaže značajno smanjenje kapaciteta predviđenih važećim (državnim i opštinskim) razvojnim i planskim dokumentima (na Velikoj plaži, Pinješ, Ulcinjsko polje), s druge strane, se to ne predlaže za neka područja, koja su isto tako vrijedna i značajna, a za čiju zaštitu postoji i raspoloženje lokalnog stanovništva (Valdanos), a predlaže se i izgradnja kapaciteta na nekim novim lokalitetima, koji do sada nijesu bili obuhvaćeni razvojnim i urbanističkim planovima, bez ozbiljne analize o troškovima i uopšte o ekonomskoj opravdanosti i održivosti otvaranja tih lokaliteta za razvoj.
Koja je logika, smanjivati kapacitete na Velikoj plaži (koji su utvrđeni PP Države CG i PPN za područje MD), a planirati nove kapacitete u Zoganje, Vladimir, Krute, Šas i Kravare ?
Nije realno očekivati razvoj ostalih vidova turizma (seoski, zdravstveni, golf, pješačenje, biciklizam) bez razvoja osnovnog, baznog oblika – kupališnog. Ulcinj svoj razvoj treba da bazira na svojim komparativnim prednostima. Svi imaju slične uslove za pješačenje, biciklizam ili seoski turizam, ali niko nema plaže koje ima Ulcinj. To je resurs na kojem treba da počiva razvoj Ulcinja. Svi drugi oblici će se razviti sami po sebi, kao komplementarni, još uvijek osnovnom motivu turističkih putovanja – kupanju i odmoru.
Koja je logika, ukidati ili smanjivati kapacitete na već urbanizovanim područjima, gdje su već donijeti ili su u završnoj fazi donošenja DUP-ovi (Pinješ, Ulcinjsko polje), gdje već postoji ili se uz relativno niske troškove može obezbjediti infrastruktura, gdje je korišćenje tog prostora za te namjene nesporno opredjeljenje i lokalne uprave (kroz usvojena planska dokumenta) i Države (kroz saglasnosti date u procedurama donošenja tih planova) i samih građana, vlasnika tog prostora, a istoveremeno planirati otvaranje novih zona za gradnju (Mavrijan) koje su kilometrima udaljene od najbliže infrastrukture i gdje je u ovom momentu praktično nemoguće predviđati kada bi se to područje moglo infarstrukturno opremiti i koliko bi iznosili troškovi ?
Osim sa ekonomskog, ovakva planska rješenja su vrlo upitna i sa pravnog aspekta.
Prije svega, predloženi koncept prostornog uređenja i kapaciteti za Veliku plažu su u suprotnosti sa planovima višeg reda Prostornim planom Crne Gore i PPN za područje MD, kojim je za Veliku plažu prihvaćen prostorni koncept predviđen Master planom razvoja turizma. Na tom konceptu baziran je i veliki međunarodni konkurs za arhitektonsko rješenje i međunarodni tender za investicije na Velikoj plaži. Nije dato ni jedno valjano objašnjenje zašto bi trebalo odustati od ovog koncepta i po čemu je novopredloženi koncept bolji od važećeg.
Pored toga, eventualno prihvatanje predloženih rješenja kojima se praktično stavljaju van snage većina važećih planskih dokumenata u Ulcinju, stvoriće ozbiljne pravne probleme.
Ulcinj je poznat kao grad u kojem postoji akutni problem nedostatka urbanističko-planske dokumentacije i u kojem procedura donošenja planova traje godinama. Veliki iskorak koji je urađen na tom polju prethodnih godina biće praktično poništen ukoliko se prihvate rješenja predložena Nacrtom PUP-a. Veliki dio teritorije Ulcinja biće ponovo, godinama bez planova, a građani prinuđeni da krše Zakon i grade bez odobrenja. Mi Ulcinjani najbolje znamo koliko su pogubne posljedice nedostatka planske dokumentacije po prostor i njegovu zaštitu.
Osim toga, mnogi građani, od kojih ne mali broj i onih koji se nalaze na privremenom radu u inostranstvu, su poslije višedecenijskog čekanja, na bazi usvojenih planova, donosili važne investicione odluke, planirali svoju i budućnost svojih porodica. Promjena namjene i bitnih planskih parametara prostora u čiju kupovinu su uložili svoja teško stečena sredstva bi, ne samo dovelo u pitanje pravnu sigurnost nego i ekonomski opstanak tih porodica. To bi definitivno odvratilo od svake pomisli na povratak sve one koji o tome razmišljaju, a značajno bi podstaklo i odlazak drugih koji neće biti u mogućnosti da na najbolji i najkorisniji način koriste i valorizuju svoju imovinu.
Time se šalje izuzetno negativna poruka svim potencijalnim investitorima koji namjeravaju da ulažu na teritoriji Ulcinja.
Svako opravdanje da se navedena planska rješenja predlažu u cilju ostvarenja odabranog modela održivog razvoja i zbog negativnih demografskih kretanja je diskutabilno.
Prije svega, negativna demografska kretanja u Ulcinju nijesu posljedica prirodnih faktora nego migratornih kretanja, ona nijesu uzrok nego posljedica neostvarivanja razvojnih ciljeva i ne mogu se popraviti zatvaranjem ventila za razvoj, nego naprotiv, potsticanjem razvoja.
Osim toga i objašnjenje da se zbog odabranog modela održivog ekonomskog razvoja mora ići sa restriktivnim pristupom, ne stoji. Iako u tekstu Nacrta nijesu dati (???) podaci o koeficijentima i procentualnoj strukturi prostora, prostom računicom se može doći do zaključka da su ti koeficijenti i učešće urbanizovanih površina, površina naselja, poljoprivrednih površina itd. u ukupnoj teritoriji opštine u Ulcinju, daleko od graničnih vrijednosti, ne samo za odabrani scenario održivog razvoja nego i za onaj ekološki, a da ne govorimo o poređenju sa drugim primorskim opštinama.
Da zaključim.
Ako je nešto zacrtano u Planu ne znači da će se i ostvariti (koliko se realizovalo od onoga što je bilo planirano u Ulcinju?)
Ali, ako nije predviđeno u PUP-a, a pojavi se interesovanje investitora, onda je to ozbiljna prepreka i vrlo je teško promijeniti.
Zbog toga ne bi trebalo biti dileme: Ulcinj nije u poziciji da se opredjeljuje za restriktivan pristup razvoju nego naprotiv, neophodan je maksimalno fleksibilan pristup i aktiviranje svih raspoloživih resursa.
